Kapitalisierungszinssatz: Unverzichtbar in der Bewertung von Immobilien und Unternehmen

Was ist der Kapitalisierungszins?

Manchmal wird er auch als Höchstzinssatz bezeichnet. Der Kapitalisierungszins beschreibt das Verhältnis zwischen dem Nettobetriebsertrag, den ein Unternehmen oder ein Gebäude erzielt, und seinen Kapitalkosten. Die Kapitalkosten entstehen durch den ursprünglichen Kaufpreis für die Firma oder Immobilie, um die es geht. Auch über das Verhältnis von Nettobetriebsertrag und dem aktuellen Marktwert einer Unternehmung kann eine Ermittlung mit Hilfe des Höchstzinssatzes Auskunft geben.

Für die Bestimmung des Ertragswertes eines Unternehmens oder einer Immobilie ist der Kapitalisierungszins eine zentrale Information. Er wird zusammengesetzt aus mehreren Komponenten, nämlich den folgenden Zinssätzen:

• Basiszinssatz
• Immobilitätszuschlag
• Abzug für den Inflationsschutz
• Risikozuschlag, der meist bei drei bis vier Prozent liegt

Wozu wird der Kapitalisierungszins gebraucht?

Wenn eine Investition getätigt wird, steht eine Frage ganz oben: Lohnt sich das? Die Ermittlung oder Schätzung der zu erwartenden Gewinne bei einer Investition entscheidet über Ja oder Nein, über Sinn und Unsinn dieses Vorgangs. Für eine Schätzung von potentiellen Renditen, die ein Investor auf seine Investition erwarten kann, benötigt er den Kapitalisierungszinssatz. Unter Berücksichtigung individueller Gegebenheiten im Einzelfall sowie Einbeziehung alternativer Investitionsmöglichkeiten bietet das Wertermittlungsverfahren mit dem Kapitalisierungszins also ein wertvolles Tool zur Entscheidungsfindung.

Ableitung von Werten mit Ertragswertmethode und Kapitalisierungszins: Wie geht das?

Eines der wichtigsten Instrumente zur Ermittlung des Unternehmenswertes ist das sogenannte Ertragswertverfahren. Bei dieser Methode wird der Wert der Firma oder der Immobilie anhand der zukünftig erwartbaren Überschüsse ermittelt. Dabei berücksichtigt die Ertragswertmethode auch Anlagealternativen, die sich einem Käufer bieten. Die Methode betrachtet den Unternehmenswert und seine Bewertung also aus Sicht eines Investors, weniger aus der eines Verkäufers. Im Interesse des Investors liegt die Auskunft darüber, welche Gewinne er künftig erwarten kann, weniger die aktuelle oder gar zurückliegende Entwicklung des Investitionsobjektes.

Wie wird der Kapitalisierungszins bei der Bewertung von Immobilien ermittelt?

Mehrfamilienhäuser und Mietobjekte dienen genau wie Gewerbeimmobilien oft der Kapitalvermehrung. Hier wird das Ertragswertverfahren, für das der Kapitalisierungszins wichtig ist, häufig zur Ermittlung des Wertes genutzt. Immobilieninvestoren möchten natürlich im Voraus möglichst genau abschätzen können, was ihnen die Kapitalanlage eintragen wird. Das Ertragswertverfahren berechnet, welchen finanziellen Ertrag ein Käufer künftig erwarten kann. Für die Ermittlung der Werte wird ein marktüblicher Multiplikator mit dem Reinwert der Immobile verrechnet. Die Nettomieteinnahmen pro Kalenderjahr werden durch den Kapitalisierungssatz geteilt. Der Immobilienexperte berechnet den Kapitalisierungszinssatz aus dem Zinssatz, der ohne Risiko ist. Ausserdem werden Verwaltungskosten, Risiken für Leerstand, Kosten für laufenden Unterhalt und die Altersentwertung in die Wertermittlung mit einbezogen. Je niedriger der Kapitalisierungssatz ist, desto höher fällt der ermittelte Gebäudewert aus.

Was sagt der Kapitalisierungszins in der Bewertung von Unternehmen aus?

Bei kleinen und mittelständischen Unternehmen liegt der Kapitalisierungszins meist im Bereich zwischen sieben und zehn Prozent. Ein Aufschlag für das unternehmerische Risiko wird mit dem Zinssatz verrechnet, der sich aus dem Zins ergibt, der mit einer risikolosen Anlage erreicht werden könnte. Ein kleines Unternehmen mit geringen Risiken läge im Satz etwa bei höchstens zwanzig Prozent. Je höher der Kapitalisierungszins gewählt wird, desto geringer fällt der Unternehmenswert aus. Die Risiken der Zukunft und die Frage, ob und wieweit sie kalkulierbar sind, haben Einfluss auf die Berechnung: Je unsicherer die Kalkulation, desto schneller wird der Käufer oder Investor den Kaufpreis wieder „hereinholen“ wollen.

Ermittlung und Bewertung einer Immobilie: Wie hoch ist der Kapitalisierungszins?

Bei jeder Immobilie und jeder Liegenschaft ist der Kapitalisierungszinssatz neu zu ermitteln. Dabei liegt jeder Einzelfall anders und die einzelnen Komponenten weichen zahlenmässig voneinander ab. Individuelle Zuschläge und Abschläge führen dazu, dass der Zins in jedem Fall anders aussieht. Immobilienexperten ermitteln ihn aufgrund der individuellen Gegebenheiten also in jeden Verkaufsfall aufs Neue.

Welche Komponenten werden neben dem Kapitalisierungszins für die Bewertung einer Firma betrachtet?

Der Kapitalisierungszinssatz besteht aus den Komponenten

• Basiszinssatz
• Risikozuschlag
• Wachstumsabschlag
• Inflationsabschlag

Beim Basiszins werden meistens die persönlichen Steuern noch einbezogen. Neben diesen Informationen finden weitere Verwendung bei der Berechnung der künftigen Überschüsse: eine Ertragsprognose, erstellt mit Hilfe einer Analyse des künftigen Kosen- und Umsatzpotenzials sowie der zu erwartenden Jahresergebnisse in Zukunft. Ein Abgleich mit der Branche sowie mit den regionalen Gegebenheiten am Standort gehören ebenfalls zum Wertermittlungsverfahren. Hinweise können ausserdem Unternehmenszahlen aus der Vergangenheit und Angaben zum Eigenkapital liefern.