Ertragswert: Die unverzichtbare Kennzahl für Unternehmensnachfolge und Verkauf

Zentrale Kennzahl für die Unternehmensbewertung: Was ist der Ertragswert?

Zur Bewertung eines Unternehmens beziehungsweise einer Firma wird der Gegenwartswert der künftigen Einzahlungsüberschüsse herangezogen, der aus Produktion und Absatz zu erwarten ist. Diesen Gegenwartswert nennt man Ertragswert. Im Gegensatz zum Substanzwert spielen bei diesem Wert vorhandene Maschinen, Einrichtungen oder Produktionsanlagen keine Rolle. Um diese Kennzahl zu bekommen, werden in Zukunft erwartbare Zahlungen mit einem Zinssatz verrechnet. Die Definition besagt genau genommen, dass der Ertragswert den Barwert beziehungsweise den Kapitalwert von zukünftigen Zahlungsüberschüssen bezeichnet, mit denen der Eigentümer einer Unternehmung aus seinem Investitionsobjekt rechnen kann. Der Ertragswert ist die Summe der abgezinsten, künftig erzielbaren, marktüblichen Erträge, die ein Investitionsobjekt voraussichtlich erbringen wird.

Objektiver und subjektiver Ertragswert: Was ist das?

Wird der Ertragswert ermittelt, kann zwischen dem objektiven und dem subjektiven Wert unterschieden werden. Der objektiv ermittelte Wert bezieht sich auf den Unternehmenserfolg in Zukunft, mit dem bei unveränderter Führung der Firma und unter Einbeziehung von Markt- und Umweltentwicklungen zu rechnen ist. Der subjektive Ertragswert bezieht weitere Faktoren mit ein: zum Beispiel geplante Massnahmen, die sich auf den zu erwartenden Gewinn auswirken, Restrukturierungen im Unternehmen, verstärkte Nutzung von synergetischen Effekten. Je nachdem, welche Variante für die Bewertung einer Firma herangezogen wird, ergeben sich unterschiedliche Ertragswerte für ein und dasselbe Unternehmen.

Bei Steuern, in Unternehmen und auf dem Immobilienmarkt: Wo spielt der Ertragswert eine Rolle?

Der Ertragswert beziehungsweise das Ertragswertverfahren, mit dem die Kennzahl ermittelt wird, spielt in folgenden Branchen eine wichtige Rolle:

• Unternehmensbewertung
• Immobilien
• Investitionen
• Mobilien

Besondere Bedeutung hat die Methode des Ertragswertverfahrens in der Immobilienbranche, wo mit seiner Hilfe der Wert von Gewerbe- und Wohnimmobilien eingeschätzt wird. Auch im Bankenwesen spielt die Kennzahl eine wichtige Rolle im Rahmen von Beleihungen, etwa bei der Vergabe einer Hypothek für Unternehmen oder von Ertrag generierenden Immobilien.

Verkauf und Unternehmensnachfolge: Wann wird der Ertragswert gebraucht?

Der Ertragswert wird dann berechnet, wenn Auskunft über die künftig zu erwartenden Erträge einer Firma, einer Immobilie oder Unternehmung gebraucht wird. Dabei handelt es sich oft um den Verkauf von Liegenschaften oder einer Unternehmung. Aber auch, wenn die Frage der Unternehmensnachfolge zu regeln ist, kommt die Methode des Ertragswertverfahrens ins Spiel. Die Schätzung mit dieser Methode wird genutzt, um den Beleihungswert von Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern zu ermitteln.
Auch bei der Steuer spielt der Ertragswert eine Rolle: Im Steuerrecht wird auf seiner Grundlage ein Einheitswert für Grundstücke ermittelt.

Mit welcher Methode berechne ich den Ertragswert eines Unternehmens?

Die gängige Methode zur Ermittlung des Ertragswerts einer Firma ist das Ertragswertverfahren. Dieses Verfahren nutzt zur Wertermittlung zwei Faktoren: den zu erwartenden Gewinn einerseits und einen internen Zins andererseits. Dieser Zins nennt sich Kapitalisierungszinssatz. Die Berechnungsmethode geht von einer unbegrenzten Lebensdauer der Unternehmung aus.

Was brauche ich, um den Wert einer Firma zu berechnen?

Der erste Schritt auf dem Weg zur erfolgreichen Ertragswertberechnung: Es wird eine Ertragsprognose des Unternehmens erstellt. Dazu sammelst du Informationen über

• Umsätze
• Investitionskosten
• laufende Kosten
• Ergebnispotenzial

Auch der Überblick über die Branche, die vorhandene Konkurrenz und die Gegebenheiten am Standort fliessen in diese Bewertung mit ein. Unternehmenszahlen aus der Vergangenheit können ein wichtiger Indikator für den Blick auf die zu erwartende Entwicklung sein. Der Ertrag, also der nachhaltig zu erzielende Cash Flow, kann aus diesen Informationen errechnet werden. Zum Schluss folgt die Ermittlung des Kapitalisierungszinsfusses.

Wie wird der Ertragswert berechnet?

Um den Ertragswert einer Firma zu errechnen, wird zunächst der Betriebsertrag ermittelt. Damit können künftige Gewinne abgeschätzt werden. Danach ermittelt der Experte den Kapitalisierungszins, der einen grossen Einfluss auf den Ertragswert hat. Dieser Zinssatz ist aus mehreren Zinssätzen zusammengesetzt: Dem Basiszinssatz, einem Immobilitätszuschlag, einem Abzug für den Inflationsschutz sowie einem Risikozuschlag, der üblicherweise bei drei bis vier Prozent angesetzt wird. All diese Prozentwerte zusammengenommen, ergeben den Kapitalisierungszinsfuss. Je höher dieser Zinsfuss ist, desto niedriger liegt der Wert des Unternehmens.

Der Kaufpreis einer Unternehmung – oder die Spannweite zwischen maximalem und minimalem Kaufpreis für Käufer und Verkäufer – setzt sich aus dem Zinsfuss der Kapitalisierung, dem nachhaltigen Cash Flow und dem vom Verkäufer veranschlagten Zinssatz zusammen. Der Cash Flow wird mit den aus der Investition resultierenden Zinsen gleichgesetzt: So kann der Preis ermittelt werden, der gezahlt werden muss, wenn ein Käufer mindestens den vom Verkäufer vorgegebenen Zinssatz realisieren will.