Eine Liegenschaft: perfekt als Zuhause oder als Kapitalanlage

Was versteht man unter einer Liegenschaft?

Nach rechtlichem Verständnis ist eine Liegenschaft ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück. Es handelt sich also um ein unbewegliches Sachgut. Auf einem bebauten Grundstück kann ein einziges Haus stehen, es kann sich aber auch um einen Zusammenschluss von mehreren Immobilien handeln. Dein Zuhause und das Haus oder die Wohnung, in der du lebst, ist also ebenfalls eine Liegenschaft. Zwar wirst du im täglichen Sprachgebrauch wohl niemals von einer „Liegenschaft“ sprechen, doch wenn es einmal um juristische Fragen geht, wirst du vermutlich wieder auf diesen Begriff stossen.

Wann ist eine Überbauung nötig?

Bei einer Überbauung handelt es sich um den Bau von Häusern auf einem Grundstück. Dieser Begriff steht sowohl für die eigentliche Bauphase als auch für das spätere Ergebnis. Wurde also auf bisher unbebautem Grund und Boden ein Haus mit mehreren Wohnungen errichtet, spricht man von einer Überbauung.

Wie funktioniert der Verkauf einer Liegenschaft?

Der Verkauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken läuft immer nach dem gleichen Verfahren ab. Handelt es sich um eine Abbruchliegenschaft, sind Grund und Boden und die Gebäude vermutlich in einem Zustand, der eine umfassende Renovation nicht mehr zulässt. Auch mit weitreichenden Sanierungen und Modernisierungen wäre die Liegenschaft nicht in einen Zustand zu versetzen, in dem man sie gewinnbringend verkaufen könnte. In diesem Fall bleibt dem bisherigen Eigentümer nur noch der Abbruch. Er strebt deshalb einen Verkauf an. Der Käufer muss wissen, dass die Gebäude auf dem Grundstück nur noch für den Abbruch geeignet sind. Entsprechend gering wird der Preis für den Kauf ausfallen. Nach dem Verkauf der Immobilie kann der neue Eigentümer im Rahmen der baulichen Vorschriften entscheiden, welche Art von Gebäude er neu bauen will. Eine gut erhaltene Liegenschaft wird nach dem Verkauf unter Umständen renoviert und technisch und optisch auf den neuesten Stand gebraucht. Für den Verkauf von Grund und Boden ist ein Vertrag nötig, der notariell zu beurkunden ist.

Welche Vorteile hat ein Umbau des Gebäudes?

Ein Umbau steht an, wenn die Liegenschaft in einem ordentlichen Zustand befindet, aber die eine oder andere Modernisierung empfehlenswert ist. Solche Massnahmen bieten sich an, wenn der Zustand und der Wert des Objekts erhöht werden sollen. Damit verbessert sich meist auch die Rentabilität. Ein Umbau ist auch zu empfehlen, wenn die Grösse der Wohnungen verändert werden soll, wenn einzelne Eigentumswohnungen zu schaffen sind, wenn Garagen oder Parkplätze zur Liegenschaft hinzukommen sollen oder wenn die Käufer eine Aufwertung des Objekts bevorzugen und deshalb einzelne Umbauten wünschen.

Wie berechnet sich die Rentabilität der Immobilien?

Die Rentabilität ist aus zwei Blickwinkeln zu betrachten. Zum einen verlangt der Betreiber des Objekts eine bestimmte Rentabilität, denn er will mit dem Betrieb keinen Verlust machen. Zum anderen spielt die Rentabilität auch für Kapitalanleger eine Rolle. Anleger kaufen häufig eine einzelne Wohnung in der Liegenschaft, die sie dann vermieten. Mit einer Kapitalanlage bauen sie also privates Vermögen auf. Wenn du als Vermieter die Rentabilität deiner Kapitalanlage berechnest, berücksichtigst du folgende Zahlen:

• Kaufpreis und
• Jahresmiete

Man spricht dann von der Bruttorendite. Die Nettorendite ermittelst du, indem du

• Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten und
• Jahresmiete einschliesslich Hausgeld

ins Verhältnis setzt.

Welche Aufgaben hat der Verwalter?

Der Verwalter ist für die Bewohner die erste Anlaufstelle für alle Fragen, die mit dem täglichen Betrieb zu tun haben. Typische Tätigkeiten sind zum Beispiel:

• Er nimmt Störungsmeldungen bei der Wasser- und Stromversorgung an und meldet sie an die Versorger.
• Er kümmert sich um Beschwerden einzelner Anwohner über andere Parteien im Haus.
• Er vergibt die Reinigung und die Gartenpflege an externe Dienstleister und überwacht die ordnungsgemässe Ausführung.
• Er bestellt einen Hausmeister, der kleinere Renovierungsarbeiten im Haus übernimmt.
• Er zieht das Hausgeld ein, erledigt die Abrechnung mit den Versorgern und Versicherern und erstellt einen Kostenplan für die gesamte Liegenschaft.

Wie entscheide ich mich für die richtige Liegenschaft?

Die Frage nach der besten Liegenschaft ist für dich aus zwei Gründen entscheidend. Willst du selbst in der Immobilie leben, wird sie dein neues Zuhause sein. Wählst du sie als Kapitalanlage, willst du damit sicher und kalkulierbar privates Vermögen aufbauen. Einerseits sollen dir die Anordnung im Lageplan und die Ausstattung des Objekts gefallen. Andererseits müssen die Kosten für die Beschaffung des Baulands, für den Bau selbst oder für eine anstehende Renovation überschaubar sein. Anhand dieser Kriterien triffst du deine Entscheidung.