Die Grundstückgewinnsteuer einfach erklärt

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Bei der Grundstückgewinnsteuer handelt es sich um eine Objekt- und um eine Sondersteuer. Sie ist eine Objektsteuer, weil sich die Steuer nach den Objekten richtet, im Gegensatz zu den sogenannten Subjektsteuern wie Einkommens- und Vermögenssteuern. Sobald eine Person eine Liegenschaft aus ihrem Privatvermögen verkauft und dabei einen Gewinn erzielt, wird diese Steuer fällig. Die Berechnung erfolgt auf der Basis des Reingewinns. Der Gewinn ist dabei die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem Kaufpreis, genauer den Anlagekosten. Die Anlagenkosten umfassen:

• Kaufpreis der Liegenschaft
• Anwendungen wie die Grundbuch- und Notariatsgebühren
• Investitionen zur Wertsteigerung des Grundstückes
• Anwalts- und Vermittlungskosten
• Weitere Kosten, die durch den Verkauf entstehen

Wer ist steuerpflichtig?

Steuerpflichtig ist jede private Person, die ein Grundstück verkauft. Die Steuer wird zum Zeitpunkt der Handänderung fällig. Ebenfalls steuerpflichtig ist der Verkauf von Miteigentumsanteilen sowie der von sogenannten selbstständigen und dauernden Rechten. Letztere betreffen zum Beispiel das Baurecht, Nutzniessungsrechte, Quellenrechte oder Wasserrechtsverleihungen. Wirklich gültig ist eine Handänderung nur dann, wenn sie vertraglich geregelt ist. Als Vertrag zählt übrigens auch ein Testament. Die Handänderung ist vollzogen, sobald die betreffende Verwaltung den Besitzerwechsel ins Grundbuch einträgt. Erst dann besteht für den Verkäufer eine Steuerschuld, wobei es sich bei diesem in der Regel um den ehemaligen Eigentümer handelt. Es gibt einige Ausnahmen, bei denen keine Steuerschuld besteht, etwa für:

• gemeinnützige Institutionen
• Landeskirchen
• Kantone und Gemeinden
• die Eidgenossenschaft und die dazugehörigen Anstalten
• öffentlich-rechtliche Körperschaften

Wer erhebt die Grundstückgewinnsteuer: Stadt, Gemeinde oder Kanton?

Die Stadt erhebt in der Regel nicht die Grundstückgewinnsteuer. Dabei spielt es keine Rolle, ob sich die Liegenschaft in der Stadt oder auf dem Land befindet. Stattdessen besteuern normalerweise die Kantone den Gewinn, in manchen Fällen sind es sowohl die Kantone als auch die Gemeinde, in wenigen Fällen nur die Gemeinde. Sollte Unsicherheit bestehen, dann wende dich am besten an dein Steueramt. Übrigens: Alle relevanten Daten bezüglich der Grundstücke werden in Rechenzentren gesammelt und verwaltet.

Wie berechnet das Steueramt die Grundstückgewinnsteuer?

Welche Steuern du beim Verkauf deiner Liegenschaften bezahlen musst, ist je nach Kanton und Gemeinde unterschiedlich. Grundsätzlich gibt es zwei Systeme: Das monistische und das dualistische System. Beim monistischen System besteuern die Ämter alle Gewinne aus der Veräusserung, gleich, ob du sie als natürliche Person oder als juristische Person, also als Unternehmer, erzielst. Es handelt sich um eine exklusive Steuer ohne weitere Belastungen. Stand 2020 wenden die Kantone Bern, Basel-Stadt, Basel-Land, Zürich, Tessin, Uri, Schwyz und Jura das monistische System an. Beim dualistischen System unterliegen nur die Gewinne aus dem Verkauf des Privatvermögens der Grundstückgewinnsteuer. Liegenschaften des Geschäftsvermögens unterliegen der Einkommens- oder Gewinnsteuer. Fast alle zuvor nicht genannten Kantone wenden das dualistische System an. Der Kanton Genf stellt allerdings einen Sonderfall dar. Hier zahlen die Verkäufer zusätzlich zur Sondersteuer für gewerbliche und juristische Personen die Einkommens- oder Gewinnsteuer. Um die Doppelbesteuerung zu umgehen, kannst du in der Steuererklärung den Sondersteuerbetrag in Abzug bringen. Wichtig ist auch die Dauer des Besitzes. In fast allen Kantonen hängt die Höhe der Steuer davon ab, wie lange sich die Liegenschaft in der Hand des vorigen Besitzers befand. Je grösser der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf, desto niedriger die Steuer.

Wie trage ich die Grundstückgewinnsteuer in die Steuererklärung ein?

Wie genau die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer aussieht, hängt vom einzelnen Kanton ab. Am besten fragst du bei deinem Steueramt nach, wie du die Steuererklärung ausfüllen solltest. Manche Kantone verlangen die Steuererklärung für die Veräusserung eines Grundstückes innert von 30 Tagen nach der Handänderung. Die Formulare dafür findest du zum Beispiel online. Hier trägst du die notwendigen Daten ein und schickst dann das Formular ab.

Organisation der Grundstücksveräusserungen

Grundsätzlich haben in jedem Kanton mehrere Organisationen die Aufgabe, die öffentliche Beurkundung von Grundstücksveräusserungen durchzuführen. Dazu gehören Notariate sowie Grundbuchämter. Du kannst dich bei deiner Stadtverwaltung darüber informieren, welche davon für dich in Frage kommen. Diese Ämter haben die Aufgabe, die Handänderung im Grundbucheintrag zu verzeichnen und sie wirken bei der Berechnung des Steuerbetrages mit.

Lässt sich die Grundstückgewinnsteuer umgehen?

In manchen Fällen erlauben es die Kantone, die Besteuerung zu verschieben, etwa, wenn das Grundstück teil eines Erbes ist, wenn es sich um eine Schenkung handelt oder bei Umstrukturierungen. Auch die Änderung des ehelichen Güterstandes im Falle des Todes eines Ehegatten, einer Trennung oder Scheidung kann einen solchen Fall darstellen. Die Übertragung des Eigentums innert der Familie oder der Tausch von Liegenschaften, ohne dass Geld dabei im Spiel ist, kann ebenfalls steuerfrei sein. Oft kann eine Aufschiebung der Grundstückgewinnsteuer zu einer vollständigen Umgehung der Zahlung führen. In machen Kantonen entfällt die Besteuerung, wenn es sich dabei um einen Bagatellgewinn handelt. Die Höhe des Betrags hängt auch hier vom jeweiligen Kanton ab.