Ertragswertmethode: Verfahren zur Erfassung des Unternehmenswerts

Wertermittlung und Kapitalisierung von Unternehmen: Was ist die Ertragswertmethode?

Eine häufig verwendete Methode zur Vorbereitung von Unternehmensverkäufen ist die Berechnung mit dem Ertragswertverfahren. Das Verfahren berechnet den Unternehmenswert ausgehend von der Annahme, dass der Wert eines Unternehmens vor allem im Potenzial der künftigen Gewinne liegt. Der Ertrag und die Ertragsüberschüsse sind deshalb die wichtigste Basis, auf der die Berechnung fusst. Im Gegensatz zu anderen Wertermittlungsverfahren ist also der Wert der vorhandenen Anlagen, zum Beispiel von Maschinen, ebenso wenig relevant wie die Frage, wie viel Investition nötig sein wird, um das Unternehmen aufzubauen. Basierend auf einer Plangewinn- und Verlustrechnung und der Abzinsung der aus diesen Rechnungen hervorgehenden künftigen Ertragsüberschüsse wird konkret der Wert des Eigenkapitals eines Unternehmens berechnet. Neben dem internationalen Ertragswertverfahren gibt es in der Schweiz, Deutschland und Österreich Unterschiede in der Anwendung, etwa in der Bedeutung und Gewichtung einzelner Faktoren.

Immobilien, Liegenschaften, Unternehmen: Wo wird die Bewertungsmethode angewendet?

Das Verfahren ist seiner Bestimmung nach zur Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten gedacht, mit dem Ziel der Kapitalisierung der Reinerträge, die mit diesem Renditeobjekt dauerhaft zu erwarten sind. Darum wird die Methode hauptsächlich, aber nicht nur zur Bewertung von Unternehmen herangezogen. Auch in der Immobilienbranche ist das Verfahren ein beliebtes Instrument. Immobilien und Liegenschaften, die vermietet oder verpachtet sind, werden als Investition erworben: Ihr Betriebsgewinn ist also für den Käufer das entscheidende Kriterium. Bei folgenden Immobilien bietet sich die Bewertungsmethode an:

• Mietwohngrundstücke, etwa Mehrfamilienhäuser
• Geschäftsgrundstücke wie Büro- und Geschäftshäuser oder Einkaufszentren
• Spezialimmobilien, etwa Parkhäuser und Tankstellen, Hotels oder Logistikflächen
• gemischt genutzte Grundstücke

Einfach erklärt: Wie funktioniert die Ertragswertmethode?

Der Ertragswert eines Unternehmens wird mit dieser Berechnungsmethode errechnet. Dazu werden zwei Faktoren herangezogen, der erwartete künftige Gewinn und der interne Zins beziehungsweise der sogenannte Kapitalisierungszinssatz. Bei der Berechnung gehen wir von einer unbegrenzten Lebensdauer des Unternehmens aus. Zunächst wird der Betriebsertrag ermittelt, um die künftigen Gewinne berechnen zu können. Dann wird der Kapitalisierungszins ermittelt: Er hat grossen Einfluss auf den Ertragswert eines Unternehmens. Dieser Zins setzt sich aus mehreren Zinssätzen zusammen:

• Basiszinssatz
• Immobilitätszuschlag
• Abzug für Inflationsschutz
• Risikozuschlag von rund drei bis vier Prozent

Aus diesen Prozentwerten ergibt sich der Kapitalisierungszinsfuss. Je höher er ist, desto niedriger ist der Wert des Unternehmens anzusetzen.

Was ist die modifizierte Ertragswertmethode?

Das klassische Ertragswertverfahren ist besonders zur Beurteilung von mittleren und grossen Unternehmen geeignet und deshalb dort auch gängige Methode. Es ermittelt recht zuverlässig die Unternehmenswerte. Geht es aber um die Bewertung von kleineren oder freiberuflichen Einrichtungen, etwa von medizinischen Praxen und Unternehmen von Dienstleistern der Gesundheitsbranche, kann aufgrund der besonderen Marktgegebenheiten das Ertragswertverfahren mit seinem Ergebnis weit vom tatsächlichen Unternehmenswert entfernt liegen. Grund dafür ist beispielsweise die völlig andere Umsatzrendite, die hier erwirtschaftet wird. Darum gibt es für solche Unternehmen ein modifiziertes Ertragswertverfahren. Dieses nutzt zum Beispiel statt der Kapitalisierung aller künftig anfallenden finanziellen Überschüsse ohne zeitliche Begrenzung eine Kapitalisierung, deren Zeitraum auf etwa zwei bis fünf Jahre begrenzt wird.

Welche Vor- und Nachteile hat das Verfahren der Ertragswertmethode?

Wo die klassische Methode des Verfahrens angewendet wird, ist sie eine der zuverlässigsten Möglichkeiten, sich dem Unternehmenswert anzunähern. Mittlere und grössere Unternehmen können damit recht genau eingeschätzt werden. Auch bei Immobilien ist die Methode recht genau. Voraussetzung sind allerdings genügend vergleichbare Objekte, die zur Berücksichtigung herangezogen werden können, um ausreichend Vergleichswerte zu haben. Wo diese fehlen, etwa bei der Bewertung von besonderen Immobilien oder solchen in ländlicher Lage, erzielt das Ertragswertverfahren weniger zuverlässige Ergebnisse.

Cashflow, Analyse, Prognose: Welche Informationen braucht die Berechnung per Ertragswertmethode?

Um den Unternehmenswert per Ertragswertmethode zu ermitteln, benötigt der Sachverständige zunächst eine Ertragsprognose. Dazu analysiert er das künftige Umsatz- und Kostenpotenzial sowie die zu erwartenden Investitionen und Ergebnisse der kommenden Jahre. Ausserdem sind Auswertungen der Branche des Betriebes sowie des Standortes und der vorhandenen Konkurrenz wichtig. Risiken und Chancen des Unternehmens werden ebenfalls untersucht. Unternehmenszahlen aus der Vergangenheit – der Betriebsgewinn und die Bilanz der letzten drei Jahren etwa – dienen auch als Hinweisgeber für die zu erwartenden Erträge. Aus diesen Zahlen und Daten wird nun der nachhaltig zu erzielende Cash-Flow berechnet, also der Ertrag, mit dem der potentielle Käufer rechnen darf. Zahlungsunwirksame Vorgänge wie Abschreibungen von Steuern sind im Cash-Flow nicht enthalten. Ausserdem wird der Kapitalisierungszinsfuss bestimmt, der ebenfalls grossen Einfluss auf den Ertragswert hat.

Wie sieht die Formel für die Ertragswertberechnung aus?

Die Formel für die klassische Ertragswertmethode sieht so aus:

• Unternehmenswert = Betriebsertrag * 100 / Kapitalisierungszinsfuss

Der Ertragswert ist dabei gleich der Summe, die als Bankguthaben bei gleicher Verzinsung den gleichen Ertrag erbringen würde. Um die künftigen Erträge schätzen zu können, wird ein durchschnittlicher bereinigter Betriebsertrag der letzten drei Jahre herangezogen. Für eine erste Annäherung werden im Netz Ertragswertrechner angeboten. Einen soliden Wert für die Einschätzung des Unternehmens liefert allerdings erst der Sachverständige.