Handänderungssteuer: alle Fakten rund um die Abgabe bei der Eigentumsübertragung

Was ist die Handänderungssteuer?

Die Handänderungssteuer ist eine Abgabe oder eine Gebühr, die in der Schweiz beim Verkauf beziehungsweise dem Eigentumswechsel eines Grundstücks und einer Immobilie anfällt. Zuständig für die Erhebung der Handänderungssteuer, die als Rechtsverkehrssteuer fungiert, sind die einzelnen Kantone der Schweiz. Eine einheitliche Gesetzesvorschrift vom Bund gibt es dafür nicht. Die Kantone legen daher auch individuell die Höhe der Steuer fest und regeln, für welche Rechtsgeschäfte sie erhoben wird. Die Handänderungssteuer fällt übrigens unabhängig von einem möglichen Gewinn an, der mit der Immobilienübertragung erzielt wurde.

Wer muss die Handänderungssteuer zahlen?

In den einzelnen Steuergesetzen der Schweizer Kantone ist festgelegt, wer im Fall einer Immobilienübertragung die Handänderungssteuer zahlen muss. Meist zahlt der Käufer die Steuer. Einige Kantone weichen jedoch von dieser Regelung ab. Teilweise teilen sich auch Käufer und Verkäufer die Steuer und teilweise sind individuelle vertragliche Vereinbarungen möglich, wer die Steuerlast zu welchen Anteilen zu tragen hat. Darüber hinaus gibt es auch Kantone, zum Beispiel Schwyz, in denen gar keine Handänderungssteuer erhoben wird. In mehreren Kantonen werden stattdessen Gebühren fällig.

Wie hoch ist die Handänderungssteuer und wie wird sie berechnet?

Die Höhe der Handänderungssteuer in der Schweiz unterscheidet sich von Kanton zu Kanton und ist keine feste Grösse. Die Bemessungsgrundlage bildet in der Regel der Verkaufspreis. Sofern das Grundstück unter Marktwert verkauft beziehungsweise sogar unentgeltlich übertragen wurde, besteht alternativ zum Verkaufspreis auch die Möglichkeit, den Verkehrswert oder den amtlichen Wert als Kalkulationsgrundlage für den Handänderungswert zu nutzen. Anhand dieser Bemessungsgrundlage kann die Handänderungssteuer mit dem jeweils im Kanton geltenden Steuersatz oder dem alternativen Gebührensatz berechnet werden. Je nach Kanton liegt der Steuersatz zwischen einem und etwa drei Prozent. Kantone, die Gebühren erheben, berechnen deutlich weniger. Der Prozentsatz für die Gebühr für die Eigentumsübertragungen liegt immer unter einem Prozent. In der Regel ist hierbei aber ein Mindestbetrag vorgegeben.

Welche Kantone erheben eine Handänderungssteuer beim Erwerb eines Grundstücks?

Mit einem festgelegten Steuersatz wird die Handänderung in folgenden Kantonen der Schweiz erhoben:

• Bern
• Luzern
• Obwalden
• Nidwalden
• Freiburg
• Solothurn
• Basel-Stadt
• Basel-Landschaft
• Appenzell Ausserrhoden
• Appenzell Innerrhoden
• St. Gallen
• Thurgau
• Waadt
• Wallis
• Neuenburg
• Genf
• Jura

In den anderen Kantonen fällt dagegen eine Gebühr bei der Eigentumsübertragung an. Der Kanton Schwyz verzichtet gänzlich auf eine Abgabe und Gebühren.

Wann wird die Handänderungssteuer fällig?

Sobald sich Käufer und Verkäufer vertraglich einig sind, wird die Handänderungssteuer fällig. Spätestens mit der Anmeldung zur Änderung des Grundbucheintrags und noch vor der notariellen Beurkundung des Rechtsgeschäfts ist diese Steuerlast zu entrichten.

Welche Ausnahmen bei der Pflicht zur Zahlung der Handänderung – zum Beispiel Schenkung, Umwandlung, Übertragung an Ehegatten – gibt es?

Unter bestimmten Voraussetzungen entfällt die Steuerpflicht bei der Handänderung. Abhängig vom Kanton gilt die Befreiung für folgende Rechtsgeschäfte:

• Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks durch den Ehegatten oder die eigenen Kinder
• eine Schenkung
• eine Umwandlung, zum Beispiel von Gesamt- in Miteigentum oder umgekehrt
• eine Erbschaft, eine Erbfolge oder eine Erbteilung
• Umstrukturierungen, zum Beispiel durch Vermögensübertragungen, Fusionen oder Realteilungen
• der Tausch eines Grundstücks
• eine Grundbuchänderung, beispielsweise durch eine Bauumlegung

Ob für die Schenkung, den Kauf durch den Ehegatten, die Umwandlung und die weiteren Fälle tatsächlich keine Steuerlast anfällt, solltest du aufgrund der unterschiedlichen kantonalen Steuergesetze immer beim Gemeinderat an deinem Wohnort als Veranlagungsbehörde erfragen.

Welche Unterschiede gibt es bei der Handänderungssteuer im Vergleich zu anderen Steuern?

Je nach Art des Grundstücksgeschäfts können weitere Steuern in der Schweiz anfallen. Sie unterscheiden sich von der Handänderungssteuer wie folgt:

• die Grundstücksgewinnsteuer: Wer eine Immobilie oder ein Haus in der Schweiz verkauft und dabei einen Gewinn erzielt, steht in der Verpflichtung, ihn zu versteuern. Die Steuerlast wird dabei ausschliesslich auf den Gewinn erhoben. Zum Vergleich: Die Handänderungssteuer ist in der Regel vom Käufer und nicht vom Verkäufer zu entrichten.
• die Erbschaftssteuer: Wird ein Grundstück vererbt, muss der Erbe eine Erbschaftssteuer entrichten. Abhängig vom Kanton kann zusätzlich die Handänderungssteuer anfallen.
• die Schenkungssteuer: Auch bei einer Schenkung einer Immobilie müssen Steuern gezahlt werden. Neben der Schenkungssteuer kann je nach kantonaler Regelung ebenfalls die Handänderungssteuer erhoben werden.