Immobilie verkaufen leicht gemacht: alles über den Verkauf einer Liegenschaft

1. Die Entscheidung: Liegenschaft verkaufen oder nicht?

Vor allen anderen Überlegungen steht die Entscheidung: Soll ich meine Liegenschaft verkaufen oder nicht? Neben finanziellen Überlegungen gehört auch die Frage dazu, ob die Marktlage den Preis gerade positiv oder negativ beeinflusst. Hast du dich einmal zum Verkauf der Immobilie entschieden, geht es ans Sammeln von Informationen und um die Organisation.

2. Beratung in Sachen Mandat, Kaufinteressenten und Immobilienmanagement einholen

Wenn du dich zum Verkauf einer Liegenschaft entschieden hast, gibt es grundsätzlich drei Möglichkeiten, den Verkauf abzuwickeln:

• Privatverkauf in Eigenregie
• Verkauf via Makler
• Beratung nach Bedarf

Die Frage, ob die Liegenschaft privat verkauft werden soll, oder ein Mandat an den Profi vergeben wird, ist einer der ersten Schritte nach der Verkaufsentscheidung. Für beide Lösungen gibt es gute Argumente. Welche Variante die bessere ist, hängt von deinen individuellen Gegebenheiten und persönlichen Vorstellungen ab. Für manchen Verkäufer ist es die beste Lösung, die gesamte Organisation in die Hände eines seriösen Maklers zu geben, andere setzen auf Beratung nach Bedarf und holen sich nur dort Hilfe, wo sie konkret benötigt wird. Auch der komplette Verkauf in Eigenregie ist machbar – allerdings ist kann diese Vorgehensweise für den Verkäufer recht zeitintensiv werden.

3. Ohne Käuferdatenbank den perfekten Preis für den Verkauf der Liegenschaft finden

Der nächste Schritt beim Hausverkauf ist die Frage: Wie viel ist es eigentlich wert? Welchen Verkaufspreis werde ich bekommen und wo finde ich fachliche Beratung für den Fall der Fälle? Der Immobilienmakler, Profi in Sachen Immobilienmanagement, kennt bewährte Verfahren zur Immobilienbewertung. Mit Hilfe seiner Käuferdatenbank und festgelegten Messverfahren ermittelt er den Marktpreis.

Doch auch private Verkäufer können sich mit etwas Aufwand selbst informieren, welche Massstäbe für Liegenschaften in ihrer Gegend angelegt werden. Das Vergleichswertverfahren ist eine Möglichkeit, den besten Preis für dein Haus zu bestimmen. Es betrachtet die aktuellen Marktentwicklungen und ist besonders genau. Dazu schaust du dir die Preise an, die für vergleichbare Objekte in der Gegend auf der Immobilien Börse aufgerufen werden. Im Netz findest du ausserdem praktische Preisrechner, die dir helfen, einen Richtwert für den Verkauf der Liegenschaft zu ermitteln.

4. Die Dokumentation und die Unterlagen organisieren

Jetzt sichtest du die Unterlagen und stellst alles Nötige für den Verkaufsprozess zusammen. Im Einzelnen benötigst du folgende Dokumente:

• Grundbuchauszug – beim Grundbuchamt erhältlich
• Privatrechtliche Vereinbarungen oder entsprechende Verfügung, sofern vorhanden (Bestimmungen im Kaufvertrag über Baurecht, eventuell Abmachungen mit Nachbarn u.ä..)
• Katasterplan (gibt es beim Grundbuchgeometer)
• Altlastenverdachtsflächen-Kataster, zu bekommen beim Kanton
• Gebäudeplan im Massstab 1:100 (dazu gehören Grundrisse, Schnitte und Fassaden)
• Gebäudeversicherungspolice (bei der Versicherungsgesellschaft anzufragen)
• Sicherheitsnachweis über Niederspannungsinstallation (bei Bedarf vom Elektroinstallateur erstellen lassen)
• Baureglement und Zonenplan (Bauamt)
• Gemeindeplan
• Eigenmietwert bzw. Steuerwert
• Finanzierungsangaben über Hypotheken und Bankverbindlichkeiten
• aussagekräftige Fotos
• Baubeschrieb
• Schätzung des Maklers

5. Haus erfolgreich inserieren: die Immobilienbörse für dein Haus

Das Netz bringt Kaufinteressenten, Käufer und Verkäufer mit oder ohne Makler zusammen. Hier stellst du nach der Vorbereitungsphase dein Haus zum Verkauf ein. Die andere Möglichkeit ist der Verkauf über einen Makler. Dieser Profi fürs Immobilienmanagement kann seinen Kunden natürlich den gesamten Vorgang abnehmen. Mit umfangreicher Käuferdatenbank und seinem Fachwissen sichert er den Bestpreis fürs Haus. Wenn du den Zeitaufwand nicht scheust, kannst du natürlich auch ohne professionelle Anbieter verkaufen. Achte bei deinem Inserat darauf, dass alle Informationen vollständig sind und seriös präsentiert werden. Aussagekräftige Bilder und vollständige Grundrisse sind ein Muss. Notwendige Angaben wie Adresse und Preise sollten fehlerfrei sein. Wähle ansprechende Bilder oder Videos, die deine Liegenschaft von ihrer Schokoladenseite zeigen. Kaufinteressenten fragen oft nach einer Dokumentation mit allen Infos – diese solltest du also bereithalten.

6. Den Käufer prüfen und den Kaufvertrag für dein Haus aufsetzen

Finden sich Kaufinteressenten, solltest du prüfen, ob sie wirklich solvent sind. Dazu lässt du dir von der Bank des Interessenten beim Notar eine schriftliche Finanzierungsbestätigung ausstellen. Schliesslich stellt der Notar den Kaufvertrag für deine Immobilie aus. Achte dabei auf die Aufteilung der Notariatsgebühren, auf Zahlungsmodalitäten und -termine sowie auf die Anzahlung und deren Sicherstellung. Steuerliche Aspekte wie die allfällige Handänderungssteuer oder Grunddienstbarkeiten und Grundlasten darfst du ebenfalls nicht vergessen.

7. Die Übergabe: letzter Schritt in Sachen Hausverkauf

Idealerweise sind die Übergabebedingungen bereits im Kaufvertrag festgehalten. Fragen, welche Einrichtungsgegenstände bleiben oder entfernt werden, inwieweit noch Reinigungsarbeiten erfolgen oder ob nicht fest verbaute Gegenstände entfernt werden sollen, klärst du am besten schriftlich und vor der Unterschrift. So kann die Übergabe reibungslos nach Plan laufen.